מיסוי מקרקעין: כל המידע על מיסים, פטורים והטבות

מיסוי מקרקעין מהווה סוגיה מרכזית בעת רכישה או מכירה של נכסי נדל"ן. לכן, בטרם ניגשים לעסקה, חשוב לחקור אודות המיסים הכרוכים בכך ולהיערך לתהליך באופן הטוב ביותר. שכן, תכנון מיסוי יעיל יסייע לכם לנצל את הפוטנציאל המקסימלי של הנכס ולהימנע מהוצאות גבוהות במיוחד בהמשך הדרך.

אז אילו מיסים חלים על עסקת מקרקעין? מהם ההבדלים ביניהם? איך מחושבת העלות של כל מס? ובאילו מקרים ניתן לקבל פטור או לשלם מס מופחת?

** תוכן עניינים: **

• אילו מיסים קיימים ועל מי חל כל מס?
• מס רכישה
• מס שבח
• הקלות, הטבות ופטורים – מי זכאי ובאילו תנאים?

אילו מיסים קיימים ועל מי חל כל מס?

רכישה או מכירה של דירת מגורים מהווה פעמים רבות משימה מורכבת הכרוכה בלא מעט היבטים משפטים ובירוקרטיים, לרבות תשלומי מיסים ספציפיים הייחודיים לעולם המקרקעין, בין אם מדובר במס רכישה או במס שבח.

בעוד שמס רכישה מוטל על הקונה של הנכס, בהתאם לשווי הנכס ולקריטריונים נוספים. הרי שמס שבח מוטל על המוכר עצמו ומתייחס לרווח שנגזר מההפרש בין מחיר הקניה של הנכס למחיר המכירה שלו.

מס רכישה

כאמור, מס רכישה משולם על ידי קונה הנכס, כאשר גובה המס משתנה ממקרה למקרה ותלוי במספר פרמטרים, בין אם מדובר בשווי הנכס, נתוניו האישיים של הקונה או בכמות נכסי הנדל"ן העומדים ברשותו. לשם כך המדינה קבעה מדרגות מס ספציפיות, המיועדות לייצר התאמה בין גובה המס הנדרש לשווי הנכס, כך שככל ששווי הנכס יקר יותר כך תשלום המס יהיה גבוה יותר ולהפך.

כאשר מדובר בדירה ראשונה ויחידה ישנן חמש מדרגות מס רכישה כפי שמפורט בטבלה הבאה.

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה - נכון לשנת 2026

• מדרגה ראשונה: על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – 0% (פטור מלא ממס).

• מדרגה שנייה: על חלק השווי שבין 1,978,745 ש"ח ל-2,347,040 ש"ח – 3% מס.

• מדרגה שלישית: על חלק השווי שבין 2,347,040 ש"ח ל-6,055,070 ש"ח – 5% מס.

• מדרגה רביעית: על חלק השווי שבין 6,055,070 ש"ח ל-20,183,565 ש"ח – 8% מס.

• מדרגה חמישית: על חלק השווי שמעל 20,183,565 ש"ח – 10% מס.

כפי שניתן לראות, גובה מס הרכישה בכל מדרגה מתייחס להפרש בין סכום לסכום ולא חל על שווי הנכס המלא.

כאשר מדובר בדירת מגורים נוספת להשקעה לעומת זאת, בין אם מדובר בדירה שניה, שלישית, או יותר, גובה מס הרכישה גבוה יותר באופן משמעותי וחל מהשקל הראשון כפי שניתן לראות בתרשים הבא:

מדרגות מס רכישה לדירה נוספת (דירה שנייה ומעלה) נכון לשנת 2026

• מדרגה ראשונה: על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8% מס.

• מדרגה שנייה: על חלק השווי שמעל 6,055,070 ש"ח – 10% מס.

בנקודה זו חשוב להבחין בין רכישת דירה למגורים לרכישת קרקע ונכסים מסחריים, שכן בנכסים אלו לא קיימות מדרגות מס וגובה המס עומד על שיעור של 6% מהסכום המלא. אם כי במקרים של קרקע המיועדת לבניה של דירה יחידה, ניתן לעתים לקבל הטבה כלשהי על פי קריטריונים של דירה יחידה בתנאי שהרוכש מקבל היתר בניה תוך 24 חודשים מרגע רכישת הקרקע.

כמו כן, יש להביא בחשבון כי מדרגות המס עשויות להתעדכן משנה לשנה, כך שחשוב לבדוק את הנתונים מעת לעת ולהסתמך על מדרגת המס הרלוונטית עבור כל רכישה.

לצד זאת, חשוב לדעת כי ישנם הרבה מקרים המזכים את הרוכשים מפטור או הקלה בתשלום מס רכישה, גם אם הם אינם עומדים בתנאים המפורטים מעלה, כפי שנסביר בהמשך.

מס שבח

מס שבח מיועד לצורך מיסוי רווחי נדלן ומתייחס לרווח הריאלי בין שווי המכירה של הנכס לסכום הרכישה שלו במקור. לצד זאת, על מנת לחשב את הסכום המדויק ניתן לנכות מהרווח הוצאות מסוימות שהושקעו על ידי בעל הנכס לאורך השנים לצורך תחזוקה והשבחה של הנכס וכן תשלומים מסוימים אשר ניתנו לבעלי מקצוע בין אם מדובר בדמי תיווך, שיפוצים, שכר טרחת עורך דין מומחה בדיני מקרקעין, עמלות וכו'. לצד זאת, מס השבח מוצמד למדד, כך ששיעור המס שלו עומד על 25% מהשבח הריאלי. אם כי, במקרים מסוימים, כאשר מדובר בנכס שנרכש לפני שנת 2014, חל מס שבח ליניארי, המאפשר למוכר לשלם מס נמוך יותר בתנאים מסוימים.

הקלות, הטבות ופטורים – מי זכאי ובאילו תנאים?

כפי שכבר ציינו קודם לכן, ישנם לא מעט מקרים בהם ניתן לשלם מס מופחת ואף לקבל פטור מלא ממס רכישה או מס שבח. אפשרויות אלו עשויות להגדיל את התשואה של הנכס בטווח הרחוק ולהוביל לצמצום משמעותי בעלויות. להלן מספר הטבות מרכזיות:

פטור ממס רכישה בעת קניה דירה ראשונה / יחידה

כאמור, אדם הרוכש דירה ראשונה /יחידה למגורים עד סכום של 1.97 מיליון ₪ זכאי לפטור מלא ממס רכישה ונהנה ממדרגות מס נמוכות במידה שמדובר בדירה בעלות גבוהה יותר. מעבר לכך, חשוב להדגיש כי הטבה זו תקפה גם עבור אנשים שמחזיקים ברשותם עד כשליש מדירה נוספת או עבור כאלו שמחזיקים בנוסף בבעלות מקסימלית של 50% מדירה שקיבלו בירושה.

בנוסף, אדם אשר קנה דירה נוספת מלבד הדירה הראשונה שברשותו עשוי להיות זכאי אף הוא להטבה של תשלום מס רכישה לפי מדרגות מס של דירה יחידה, בתנאי שהוא מתחייב למכור את הדירה הראשונה לא יאוחר מ- 18 חודשים ממועד רכישת הדירה השנייה, מה שמכונה- שיפור דיור.

פטור ממס שבח במקרה של שיפור דיור

בהמשך לסעיף הקודם, רוכש דירה חלופית שטרם מכר את דירתו הראשונה, עשוי להיחשב כבעל 'דירה יחידה' לעניין מדרגות מס רכישה, וכן ליהנות מחזקת דירה יחידה לצורך פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2), ובלבד שימכור את דירתו הישנה בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק. לגבי רכישות שבוצעו בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 פרק הזמן היה 18 חודשים, ולגבי רכישות שבוצעו מ-1.6.2025 ואילך פרק הזמן הוא 24 חודשים. ברכישת דירה מקבלן,

פטור ממס שבח על דירה יחידה

אנשים המחזיקים בדירה יחידה ומעוניינים למכור אותה זכאים לפטור ממס שבח, בהנחה כי החזיקו בדירה לפחות 18 חודשים טרם המכירה. עם זאת ,גובה הפטור עשוי להשתנות מדי תקופה, כך שחשוב לבדוק את הנתונים טרם המכירה.

פטור ממס שבח והטבה בתשלום מס רכישה במקרה של נכס המועבר במתנה בין קרובי משפחה

כאשר מתבצעת העברה של דירה ללא תמורה בתוך המשפחה, מקבל הנכס נהנה מהפחתת מס משמעותית ונדרש לשלם רק שליש מעלות מס הרכישה. בנוסף, במקרים אלו קיים גם פטור ממס שבח, בתנאי שמקבל הנכס מתחייב שלא למכור את הנכס במשך 4 שנים מרגע קבלתו במידה ששימש למגורים, או במשך שנתיים באם הנכס שימש למטרה אחרת.

פטור מתשלום מס רכישה בהעברת נכס בירושה

בקבלת נכס מכוח ירושה עצמה אין בדרך כלל אירוע מס לפי חוק מיסוי מקרקעין, משום שהורשה אינה נחשבת "מכירה", ולכן לא חל מס רכישה על עצם קבלת הירושה. גם חלוקת עיזבון ראשונה בין יורשים אינה נחשבת מכירה, כל עוד לא ניתנת תמורה בכסף או בשווה כסף שמחוץ לנכסי העיזבון; אם כן ניתנת תמורה כזו, עלול להיווצר חיוב מס לגבי אותו חלק.

לגבי מכירה עתידית של הדירה, הפטור ממס שבח חל על מכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה, ורק אם מתקיימים שלושה תנאים מצטברים:

1. המוכר הוא בן/בת הזוג של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן/בת זוג של צאצא של המוריש.

2. לפני פטירתו, למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד.

3. אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.

הטבות ופטורים ממס שבח ומס רכישה במקרים של תמ"א 38 ופינוי בינוי

במקרים רבים, עסקאות מסוג זה מזכות את הרוכשים והמוכרים בהטבות ופטורים משמעותיים בכל הקשור למיסוי. עם זאת, בטרם חתימת העסקה חשוב לבדוק את תנאי המיסוי לעומק ולהתייעץ עם עורך דין בקיא .

פטורים והקלות נוספות בתשלום מס רכישה

בנוסף להטבות שצוינו מעלה, ישנם מקרים נוספים בהם ניתן לקבל הטבות או פטור מלא ממס רכישה בתנאים מסוימים, בין אם מדובר בנכים, עיוורים, נפגעי פעולות טרור, עולים חדשים או כאשר מדובר בקטינים הרוכשים דירה ראשונה.

בשורה התחתונה:

חשוב לזכור כי ישנם שינויי חקיקה רבים בתחום, כך שגובה המיסוי עשוי להשתנות לאורך השנים. לשם כך, חשוב להיעזר בייעוץ משפטי מקצועי ולבחון את כדאיות העסקה מבעוד מועד, בהתחשב בתנאים המצוינים בחוק ובנתונים הספציפיים של הקונה/מוכר. ייעוץ מקצועי מצד עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין יסייע לכם לבחון באופן מדויק את הפטורים וההקלות המגיעים לכם, להבין טוב יותר את אופן המיסוי ולבצע את הליך הרכישה/ מכירה בנחת וללא דאגות מיותרות.

המידע המופיע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, חוות דעת משפטית או תחליף לליווי מקצועי. לפני קבלת החלטות או נקיטת צעדים כלשהם, מומלץ לפנות לעורך דין נדל"ן מוסמך, לצורך בחינה פרטנית של המקרה וקבלת ייעוץ מותאם אישית.