מיסוי מקרקעין בעסקאות מכר וקנייה: המדריך המורחב

עסקת נדל"ן היא אחת העסקאות הכלכליות הגדולות והמורכבות ביותר בחייכם, והיבטי המיסוי שלה הם קריטיים ומשפיעים ישירות על כדאיותה. הבנה נכונה של המיסים השונים החלים על העסקה - מס שבח, מס רכישה ומע"מ - והכרת הפטורים, ההקלות וההטבות הקיימים בחוק, יכולה לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. מדריך זה נועד לספק לכם ידע מקיף ומעשי, שיסייע לכם לקבל החלטות מושכלות, לתכנן את העסקה בצורה אופטימלית ולממש את מלוא זכויותיכם.

המושגים הבסיסיים בעסקת נדל"ן: מס שבח ומס רכישה

בעסקת מקרקעין, עליכם להכיר שני סוגי מסים מרכזיים:

• מס שבח: מס המוטל על המוכר בגין הרווח (השבח) שנצבר לו ממכירת הנכס.
• מס רכישה: מס המוטל על הקונה בגין רכישת הנכס.

ההפרדה בין המיסים היא מהותית. מוכר משלם מס שבח על הרווח, בעוד קונה משלם מס רכישה על שווי הנכס. התחשיב של כל אחד מהמיסים שונה לחלוטין.

מס שבח: מדריך למוכרים

מס שבח הוא מס על הרווח הריאלי שנצבר ממכירת זכות במקרקעין. "השבח" הוא ההפרש בין מחיר המכירה לבין יתרת מחיר הרכישה של הנכס, לאחר ניכוי הוצאות מסוימות.

כיצד מחושב מס שבח?

חישוב מס שבח מורכב ממספר שלבים:

1. קביעת שווי המכירה: המחיר שבו נמכר הנכס בפועל.
2. קביעת שווי הרכישה: המחיר שבו נרכש הנכס במקור.
3. הוספת הוצאות מוכרות: ניתן לנכות מהרווח הוצאות שונות שהוצאו במהלך התקופה שהנכס היה בבעלות המוכר, כגון:
   • אגרות שמאי.
   • שכר טרחת עורך דין.
   • דמי תיווך.
   • הוצאות השבחה (שיפוצים משמעותיים, תשלומים על פיתוח).
   • מס רכישה ששולם בעבר.
4. חישוב השבח: ההפרש בין שווי המכירה ליתרת שווי הרכישה לאחר הניכויים.
5. הצמדה למדד: השבח מוצמד למדד על מנת לחשב את הרווח הריאלי.

שיעור המס: שיעור מס השבח עומד כיום על 25% מהשבח הריאלי. עם זאת, ישנם מקרים מורכבים יותר (כמו נכסים שנרכשו לפני שנת 2014) שבהם החישוב יכול להיות שונה.

פטורים ממס שבח: הזכויות שאתם חייבים להכיר

קיימים מספר פטורים מהותיים ממס שבח שיכולים לחסוך לכם סכומים עצומים. הפטורים העיקריים הם:

• פטור ממכירת דירת מגורים מזכה יחידה: אם בבעלותכם דירה אחת בלבד, ואתם מוכרים אותה לאחר שהחזקתם בה לפחות 18 חודשים מיום רכישתה, ייתכן שתהיו זכאים לפטור מלא ממס שבח. זהו הפטור הנפוץ והמשמעותי ביותר.
• פטור ממכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה: בתנאים מסוימים, יורש המוכר דירה שירש, יכול להיות זכאי לפטור ממס שבח, גם אם יש בבעלותו דירות נוספות.
• פטור חד-פעמי למכירת שתי דירות: תחת תנאים מיוחדים (כמו רכישת דירה גדולה ויקרה יותר לאחר מכירת דירה קטנה יותר), ניתן לקבל פטור ממס שבח, אך זהו מסלול מורכב שדורש ייעוץ מקצועי.

מס רכישה: מדריך לקונים

מס רכישה הוא המס שמוטל על כל מי שרוכש נכס מקרקעין. סכום המס נקבע על פי מדרגות מס, המשתנות מעת לעת ובהתאם לסוג הנכס והסטטוס של הקונה (משקיע או רוכש דירה יחידה).

מדרגות מס רכישה

(מעודכן לספטמבר 2025)

שימו לב: מדרגות המס מתעדכנות מדי שנה. יש לוודא את המדרגות הרלוונטיות לעסקה שלכם.

דירת מגורים יחידה

(נכון ל-16.1.25)

עד 1,978,745 ₪ → 0% (פטור מלא)

1,978,745 ₪ – 2,347,040 ₪ → 3.5%

2,347,040 ₪ – 6,055,070 ₪ → 5%

6,055,070 ₪ – 20,183,565 ₪ → 8%

מעל 20,183,565 ₪ → 10%

דירת מגורים נוספת

(נכון ל-16.1.25)
⚠️ החיוב מהשקל הראשון

עד 6,055,070 ₪ → 8%

מעל 6,055,070 ₪ → 10%

נכסים שאינם דירת מגורים

(מסחרי, משרדים, קרקע ועוד)
⚠️ החיוב מהשקל הראשון

כל שווי הרכישה → 6%

💡 הטבה על קרקע לבנייה: אפשרות להחזר של 1% (סה"כ מס 5%) בתנאי קבלת היתר בנייה תוך 24 חודשים.

הטבות והקלות מיוחדות

🎁 דירה במתנה לקרוב משפחה

שיעור מס: 1/3 ממס רכישה רגיל

✈️ הקלה לעולה חדש

(תקף למשך 7 שנים מהעלייה)

עד 1,988,090 ₪ → 0.5%

מעל 1,988,090 ₪ → 5%

♿ הטבה לאנשים עם מוגבלויות / נכי צה"ל

(בתנאים מסוימים ובכפוף לאישור)

עד 2,500,000 ₪ → פטור מלא

מעל 2,500,000 ₪ → 0.5%

שימו לב: מדובר במדרגות מצטברות. כלומר, על כל מדרגה משלמים את האחוז הרלוונטי שלה. החישוב מורכב ולכן כדאי להיעזר במחשבון מס רכישה או עורך דין.

פטורים והקלות במס רכישה

קיימים מקרים מיוחדים בהם ניתן ליהנות מהקלה משמעותית או פטור מלא ממס רכישה:

• נכים, עיוורים ונפגעי פעולות איבה: במקרים מסוימים, ועד לסכום מסוים, קיימת הקלה משמעותית במס רכישה.
• זכאות לעולים חדשים: עולים חדשים זכאים להקלה משמעותית במס רכישה, אך רק על דירת המגורים הראשונה שהם רוכשים.
• הקלה ברכישת דירה על ידי קטינים: רכישת דירה על ידי קטין שלא מלאו לו 18 שנים, יכולה להיות כרוכה בהטבות או מדרגות מס שונות.

היבטים נוספים: מע"מ, היטל השבחה וזמני תשלום

מע"מ על עסקאות נדל"ן

בעסקאות מקרקעין בין אנשים פרטיים, אין חבות מע"מ. מע"מ חל רק במקרים של עסקאות מסחריות, כמו רכישת נכס מקבלן (שכן הוא "עוסק") או מכירת נכס על ידי חברה קבלנית. במקרה כזה, המע"מ כלול במחיר המכירה והקונה אינו נדרש לשלם אותו בנפרד.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום שמוטל על בעל הנכס בגין עליית שווי המקרקעין עקב אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), הקלה או שימוש חורג. היטל זה משולם לרשות המקומית, והוא אינו קשור למס שבח או מס רכישה. לרוב הוא חל במקרים של מכירה, אך הוא יכול לחול גם במועד של מימוש הזכויות.

מועדי תשלום

• מס שבח ומס רכישה: יש לשלם את המסים הללו תוך 60 יום ממועד חתימת החוזה. איחור בתשלום עלול לגרור קנסות וריביות.
• היטל השבחה: ניתן לשלם אותו במועד המכירה או במועד מימוש הזכויות. ככלל, רוב העסקאות כוללות התייחסות לתשלום זה.

תכנון מס נכון: החשיבות של ייעוץ מקצועי

בשל מורכבות חוקי המיסוי, טעות אחת בחישוב או בהבנה של תנאי הפטורים עלולה לעלות לכם בעשרות אלפי שקלים. תכנון מס מקצועי על ידי עורך דין המתמחה בתחום, יכול לאפשר לכם:

• בחינת כדאיות העסקה: לפני החתימה, עורך הדין יבצע עבורכם סימולציה של חבות המס כדי לוודא שהעסקה אכן כדאית.
• בחירת מסלול הפטור האופטימלי: לעיתים קרובות, ישנן מספר אפשרויות לפטור, ולכל אחת מהן יתרונות וחסרונות. עורך הדין יסייע לכם לבחור את המסלול הנכון.
• הגשת דיווח מדויק: תפקידו של עורך הדין הוא לוודא שהדיווח לרשויות המס נעשה בצורה נכונה ומדויקת, כדי להימנע מביקורות וקנסות עתידיים.

היבטים נוספים שיש לשקול בתכנון מס מקרקעין

מעבר לחישובים הבסיסיים, ישנם גורמים נוספים שיכולים להשפיע באופן דרמטי על חבות המס שלכם. הבנה של היבטים אלו חיונית לתכנון עסקה מוצלח:

הקלה במס שבח במקרים של "דירה חלופית"

אחת הדילמות הנפוצות ביותר היא מכירת דירה יחידה שמועברת לדירה חדשה שנרכשה, המכונה "דירה חלופית". כדי ליהנות מפטור מלא ממס שבח במכירת דירה יחידה, עליכם להוכיח כי לא הייתה בבעלותכם דירה נוספת במשך 18 החודשים שקדמו למכירה. עם זאת, החוק מאפשר במקרים מסוימים פטור גם כאשר יש בבעלותכם שתי דירות, בתנאים מסוימים. זהו מקרה של דירה חלופית, כאשר קניתם דירה חדשה אך טרם מכרתם את הישנה. במצב כזה, תוכלו למכור את הדירה הישנה בפטור ממס שבח, בתנאי שתמכרו אותה תוך 12 חודשים ממועד רכישת הדירה החלופית. מדובר בהטבה מורכבת שרצוי לבדוק עם עורך דין.

השפעת מיסוי על ירושות ומתנות

• ירושה: העברת נכס בירושה אינה מהווה "מכירה" ולא מוטלת עליה חבות מס שבח או מס רכישה. רק כאשר היורש יבחר למכור את הנכס, ייבדקו תנאי הפטור ממס שבח. במקרה כזה, יורש יכול ליהנות מפטור ממס שבח גם אם יש בבעלותו דירה נוספת, בתנאים מסוימים.
• מתנה: העברת נכס במתנה בין קרובי משפחה (הורים, ילדים, בני זוג) פטורה בדרך כלל ממס שבח ומשלמת מס רכישה מופחת. חשוב להבין כי קיים תנאי חסימה המונע מכירה של הנכס שקיבלתם במתנה במשך תקופה מסוימת (4 שנים אם הנכס שימש למגורים, שנתיים אם לא) כדי ליהנות מהפטור.

השפעת שינויי חקיקה ומיסוי עתידי

חשוב לזכור שדיני המיסוי על נדל"ן משתנים תדיר. שינויים אלו יכולים להשפיע באופן דרמטי על כדאיות העסקה. לדוגמה, העלאת או הורדת מדרגות מס רכישה, שינויים בתנאי הפטור ממס שבח או החלת היטל על דירות ריקות (מס דירה שלישית). לכן, חשוב להיות מעודכנים ולקבל ייעוץ משפטי שיעודד אתכם לבצע את העסקה בזמן הנכון.

חישוב מס שבח היסטורי: "המס הליניארי"

במקרה של נכסים שנרכשו לפני שנת 2014, ישנם כללי חישוב מס מיוחדים. מס שבח ליניארי הוא מסלול חישוב מס שבח המאפשר למוכרי דירות מגורים לקבל פטור על החלק היחסי של השבח שנצבר עד למועד כניסת התיקון לחוק (תחילת שנת 2014). במילים פשוטות, מסלול זה מאפשר למוכרים לשלם מס רק על השבח שהצטבר החל משנת 2014, בתנאים מסוימים. מכיוון שמדובר בחישוב מורכב, כדאי להיעזר בעורך דין כדי לבדוק האם אתם זכאים למסלול זה ומהי הדרך הטובה ביותר לחישוב המס.

היבטי מיסוי נוספים: דירה בבנייה והתחדשות עירונית

• רכישת דירה מקבלן: בעת רכישת דירה חדשה מקבלן, חל מס רכישה על הקונה, כאשר המע"מ כלול במחיר הדירה ומוטל על הקבלן. יחד עם זאת, במקרים של התחדשות עירונית, החוק נותן פטורים והקלות הן לבעל הדירה המוכר והן לרוכש החדש (במידה ויש כזה).
• עסקאות תמ"א 38 ופינוי-בינוי: עסקאות אלו כוללות לעיתים קרובות פטורים מהותיים ממס שבח, מס רכישה והיטל השבחה. במידה ואתם עומדים בפני פרויקט כזה, כדאי לבחון היטב את תנאי המיסוי של הפרויקט עם עורך דין המתמחה בתחום.

שאלות ותשובות

האם כדאי להמתין לעדכון מדרגות מס רכישה?

ההחלטה למכור או לקנות נכס תלויה במגוון גורמים, ומיסוי הוא רק אחד מהם. בעוד שעדכון מדרגות המס יכול להיות משמעותי, עליכם לשקול גם את מצב השוק, הריביות, מחיר הנכס ועוד. ההמתנה יכולה להיות משתלמת, אך היא כרוכה גם בסיכון שהמחירים או הריביות יעלו.

האם אדם עם שתי דירות בבעלותו יכול לקבל פטור ממס שבח?

באופן עקרוני, לא. הפטור המרכזי למגורים חל על מכירת דירה יחידה. יחד עם זאת, ישנם מקרים חריגים בהם החוק מתייחס לבעלות חלקית או למקרים בהם אחת הדירות מוגדרת "שלא למגורים". חשוב לבחון כל מקרה לגופו עם עורך דין או יועץ מס.

האם עורך הדין של הקונה יכול לייעץ גם למוכר?

לא, בדרך כלל לא. כל אחד מהצדדים לעסקה מיוצג על ידי עורך דין משלו, שכן ישנם ניגודי אינטרסים מובהקים בין הקונה למוכר. בעוד הקונה רוצה למזער את מס הרכישה, המוכר רוצה למזער את מס השבח, ולכן כל צד צריך ייצוג נפרד.

סיכום והמלצות

עסקת נדל"ן היא צעד משמעותי בחייכם, ונושא המיסוי הוא חלק בלתי נפרד ממנה. אל תסתמכו על ידע כללי או על מידע חלקי. קבלת ייעוץ משפטי מקצועי מעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין, כבר בשלבי התכנון הראשונים, היא קריטית. ההשקעה בייעוץ מקצועי תחסוך לכם זמן, כסף ועוגמת נפש בהמשך הדרך.

LawReviews: חוות דעת ששווה זהב

בחירת עורך הדין הנכון היא צעד קריטי, במיוחד בתחום מורכב כמו מיסוי מקרקעין. איך תוודאו שאתם בוחרים באיש מקצוע מנוסה ובעל מוניטין? כאן נכנס לתמונה אתר LawReviews. הפלטפורמה מאפשרת לכם לקרוא חוות דעת אמיתיות של לקוחות קודמים, לבחון את המומחיות והניסיון של עורכי דין שונים ולהגיע להחלטה מושכלת. באמצעות LawReviews, אתם יכולים למצוא את עורך הדין המתאים ביותר עבורכם, שילווה אתכם נאמנה בכל שלבי העסקה.