עו"ד ונוטריון עמוס אילן

מה זו הערת אזהרה ולמה היא כל כך חשובה?

הערת אזהרה היא רישום בפנקסי המקרקעין שמודיע לכל העולם על התחייבות המוכר לעשות עסקה עמכם. היא חוסמת רישום עסקה נוגדת ומעניקה לכם עדיפות מול נושים של המוכר. לכן שווה לרשום אותה סמוך ככל האפשר לחתימה, ולפני שיוצאים תשלומים משמעותיים.

המוכר עדיין עם משכנתה על הדירה. זו בעיה?

זה מצב שכיח לחלוטין וניתן לטיפול. הפתרון הוא מנגנון מסודר שבו חלק מהתמורה מועבר ישירות לבנק של המוכר כנגד מכתב כוונות, ובתמורה מתקבל שטר סילוק והמשכנתה נמחקת. מה שחשוב הוא שהכסף לא יעבור לידי המוכר לפני שהמנגנון הזה סגור.

תוך כמה זמן מסתיימת עסקת יד שנייה?

מהחתימה ועד המסירה בדרך כלל חולפים כמה חודשים, בהתאם ללוח התשלומים ולמועד פינוי המוכר. הרישום הסופי בטאבו עשוי להימשך זמן נוסף, בעיקר כשנדרשים אישורי מס ואישור עירייה או כשהבניין טרם נרשם כבית משותף.

מתי הקבלן חייב לתת לי ערבות?

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע כי המוכר אינו רשאי לקבל מהרוכש סכום העולה על שיעור מסוים מהמחיר, כשבעה אחוזים, אלא אם הבטיח את הכספים באחת הבטוחות שבחוק: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד, הערת אזהרה או העברת בעלות. בפרויקט עם ליווי בנקאי התשלומים מבוצעים לחשבון הליווי וכנגדם מונפקות ערבויות.

מה מגיע לי אם הקבלן מאחר במסירה?

לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), איחור של עד חודש אינו מזכה בפיצוי. מעבר לכך משולם פיצוי בלי צורך להוכיח נזק: עד תום ארבעה חודשים מהמועד שבחוזה, בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה; מהחודש החמישי ועד העשירי, דמי שכירות כפול 1.25; ומהחודש ה-11 ואילך, דמי שכירות כפול 1.5. הכללים האלה חלים על חוזים שנחתמו מיום 7.7.2022. חשוב לבדוק גם אילו תנאי דחייה הקבלן שמר לעצמו בחוזה.

מהי תקופת הבדק ומה היא כוללת?

תקופת הבדק היא פרק זמן הקבוע בחוק המכר (דירות) שבמהלכו הקבלן אחראי לתקן ליקויים, ואורכה משתנה לפי סוג הליקוי: מצנרת וריצוף ועד לאיטום ולכשלים בשלד. לאחריה חלה תקופת אחריות נוספת. חשוב לתעד כל ליקוי בכתב סמוך לגילויו ולשמור את התיעוד.

אני חייב לסלק את המשכנתה לפני המכירה?

לא. הסילוק מתבצע מתוך כספי העסקה, לפי מכתב כוונות מהבנק שמפרט את הסכום הנדרש למחיקת השעבוד. חשוב לתאם את מועד קבלת מכתב הכוונות עם לוח התשלומים, כי תוקפו מוגבל בזמן.

מתי משלמים מס שבח בעסקת קומבינציה?

המס מחושב לפי יום החתימה על החוזה. מועד התשלום נקבע לפי סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין, ותלוי בעיקר במועד שבו החזקה עוברת ליזם או שניתן לו ייפוי כוח בלתי חוזר. האפשרות לדחות את יום המכירה לסיום הבנייה חלה רק על עסקאות משנים 2001 עד 2006.

האם יש ערבות חוק מכר בקבוצת רכישה?

ככלל לא. חוק הבטחת ההשקעות של רוכשי דירות אינו חל על קבוצות רכישה, ולכן ההגנה על הכספים תלויה במה שנקבע בהסכמים, למשל חשבון נאמנות או ליווי בנקאי.

כמה דיירים צריכים לחתום על תמ"א 38?

כדי לפנות למפקח על רישום מקרקעין נגד מי שלא חתם, נדרשים בעלים של שני שלישים מהדירות, שצמודים לדירותיהם שני שלישים מהרכוש המשותף (סעיפים 5 ו-5א לחוק החיזוק).

כמה זמן יש לתבוע בגין ליקויי בנייה?

זה תלוי בסוג הליקוי ובמועד גילויו. תקופות הבדק נעות משנה אחת ועד שבע שנים לפי סוג הליקוי, ולאי התאמה יסודית בשלד 20 שנה (חוק המכר (דירות), סעיף 4 והתוספת). בנוסף חלה תקופת ההתיישנות של שבע שנים (חוק ההתיישנות, סעיף 5). מכיוון שהמועדים שונים מרכיב לרכיב, כדאי לבדוק כל מקרה מוקדם ככל האפשר.

האם חייבים לאפשר לקבלן לתקן?

ברוב המקרים כן. סעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות) מחייב לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן. לפי סעיף 4ב(ב), אם הליקוי חזר אחרי תיקון בתוך שנתיים מההודעה, או שתיקון דחוף לא בוצע בזמן סביר, הקונה רשאי לתקן בעצמו והמוכר יישא בהוצאות.

אפשר לתבוע גם תיקון וגם כסף?

כן, וזה המצב הנפוץ. מבקשים צו עשה לליקויים שהתיקון שלהם עובר דרך דירות שכנים, הרכוש המשותף או מערכות הבניין, בפיקוח מומחה מטעם בית המשפט, ופיצוי כספי לליקויים שבתוך הדירה ולרכיבים כמו עוגמת נפש, ירידת ערך והוצאות. לפי סעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), אכיפה היא הסעד הראשון, למעט בחריגים.

חתמתי על כתב ויתור. אפשר עדיין לתבוע?

תלוי מה נחתם ובאיזה הקשר. ויתור על זכויות בקשר לליקויים, שהותנה כתנאי לביצוע תיקונים או לקבלת הדירה, בטל לפי סעיף 7א(ב) לחוק המכר (דירות). הסדר שנחתם מרצון עשוי לחייב, ולכן כדאי להביא את המסמך לבדיקה לפני שמוותרים על תביעה.

מה ההבדל בין המפקח על רישום מקרקעין לבין בית משפט?

המפקח הוא ערכאה שיפוטית המתמחה בסכסוכי בתים משותפים, והיא מוסמכת לדון בסוגי תביעות מוגדרים בין בעלי דירות. הליך בפניו לרוב מהיר וזול יותר מהליך מקביל בבית משפט.

אפשר לסרב לפירוק שיתוף?

ככלל לא. כל שותף רשאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף (סעיף 37 לחוק המקרקעין). בית המשפט קובע את הדרך, חלוקה או מכירה, ומתחשב ככל האפשר ברצון השותפים.

האם הסכם בעל פה מחייב?

ככלל כן, לפי סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי). אבל יש חוזים שהחוק מחייב בהם כתב, ובראשם התחייבות לעשות עסקה במקרקעין (סעיף 8 לחוק המקרקעין).

קיבלתי כתב תביעה. מה עושים?

פונים לעורך דין מיד. המועד להגשת כתב הגנה קבוע בתקנות סדר הדין האזרחי, ואי הגשה במועד עלולה להוביל לפסק דין בהיעדר הגנה.

תוך כמה זמן צריך להגיש כתב הגנה?

בהליך רגיל בתוך 60 ימים מהמצאת כתב התביעה, ובדיון מהיר בתוך 45 ימים. ימי פגרת בתי המשפט אינם נמנים (תקנה 179(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי).

האם תניית בוררות בחוזה רכישת דירה מקבלן תקפה?

ככלל כן. לפי פסיקת בית המשפט העליון, הסכם בוררות אינו בטל רק משום שהבורר פטור מהדין המהותי, כל עוד הסכסוך אינו עוסק בעיקרו בזכויות הקוגנטיות שבחוק המכר (דירות). אבל תוקפה של תניה מסוימת תלוי בנוסחה ובנסיבות.

מה ההבדל בין צוואה בעדים לצוואה נוטריונית?

בצוואה בעדים המצווה חותם בפני שני עדים, והם מאשרים זאת בחתימתם על הצוואה (סעיף 20 לחוק הירושה). בצוואה נוטריונית הנוטריון בא במקום העדים, והצוואה היא ראיה לכאורה שהמצווה עשה אותה ביום ובמקום הנקובים בה (סעיף 22 לחוק הירושה). בצוואה נוטריונית משלמים, נוסף על שכר עריכת הצוואה, גם שכר נוטריון על האימות, הקבוע בתקנות, ובתמורה היא מקטינה את הסיכון להתנגדות.

מהי צוואה הדדית?

צוואות שבני זוג עושים מתוך הסתמכות של כל אחד על צוואת השני, במסמך אחד או בשני מסמכים שנערכו באותה עת (סעיף 8א לחוק הירושה). אפשר לעשות אותן בעדים או בפני נוטריון.

מי יכול להיות עד לצוואה?

כל אדם בגיר שלא הוכרז פסול דין (סעיף 24 לחוק הירושה). הוראה בצוואה שמזכה עד, או את בן או בת הזוג שלו, בטלה (סעיף 35 לחוק הירושה). לכן העדים צריכים להיות אנשים שאינם נהנים מהצוואה.

אפשר למכור לפני שיש צו ירושה?

אפשר לנהל משא ומתן ולהכין את ההסכם, אבל לא להשלים את העסקה. בלי צו אין מי שמוסמך למכור.

מה ההבדל בין תרגום רגיל לתרגום נוטריוני?

תרגום רגיל, גם אם נעשה בידי מתרגם מקצועי, אינו נושא אישור רשמי לנכונותו. תרגום נוטריוני מגיע עם אישור חתום של נוטריון, וזה מה שרשויות ומוסדות דורשים כשמסמך משמש לצורך משפטי או מנהלי.

אילו שפות נוטריון רשאי לאשר?

רק שפות שהוא שולט בהן, גם בשפת המקור וגם בשפת התרגום. במשרד הזה מאשרים תרגומים מעברית לאנגלית ומאנגלית לעברית. למסמך בשפה אחרת נדרש נוטריון ששולט באותה שפה.

האם הנוטריון מנפיק את האפוסטיל?

לא. האפוסטיל ניתן בידי בית המשפט או משרד החוץ, לפי סוג המסמך. הנוטריון מכין את המסמך הנוטריוני, ובמקרים רבים גם מטפל בהגשה ובקבלת האפוסטיל עבור הלקוח, אך החותמת עצמה היא של הרשות.

למה כל הנוטריונים גובים את אותו מחיר?

מפני ששכר הנוטריון נקבע בתקנות ולא על ידי הנוטריון. מדובר בשכר קבוע מכוח דין, ונוטריון אינו רשאי לגבות יותר ממנו. הוא רשאי לוותר על השכר או על חלקו במקרים שנקבעו בתקנות, אך לא להעלות אותו.

מה ההבדל בין ייפוי כוח מתמשך לייפוי כוח רגיל?

ייפוי כוח רגיל, לרבות ייפוי כוח נוטריוני, פוקע כאשר מייפה הכוח מאבד את כשירותו, וזה בדיוק הרגע שבו הוא נחוץ. ייפוי כוח מתמשך נועד לחול דווקא מאותו רגע.

אפשר לקבל אישור נוטריוני אלקטרוני בלי להגיע לנוטריון?

תלוי בסוג האישור. כשנדרשת חתימה של המבקש, כמו באימות חתימה, בתצהיר או בייפוי כוח, הוא מתייצב בפני הנוטריון באופן אישי, ואין אפשרות לעשות זאת בשיחת וידאו. באישור נכונות תרגום המבקש אינו חותם. כשמתרגמים מסמך חתום דיגיטלית או צילום, אפשר לשלוח אותו ולקבל את התרגום המאושר בדוא"ל, והאישור מציין ממה תורגם. תרגום מהמקור, שהוא האישור החזק ביותר, דורש להציג את המקור לנוטריון.