Комбинационная сделка - Лучшие Адвокаты

Комбинированная сделка - это сложное соглашение об обмене, происходящее в основном в сфере недвижимости, где владелец земли продает часть своих прав застройщику или подрядчику и взамен получает жилые единицы или построенные помещения в будущем проекте, который будет возведен на земле.

Простыми словами, вместо получения полной денежной оплаты за продажу земли, владелец земли получает "оплату натурой" - новые квартиры, которые будут построены застройщиком. Эта сделка стала популярной в последние годы, позволяя владельцам земли улучшить свою недвижимость и получить значительную прибыль без необходимости инвестировать собственный капитал для строительства.

Однако из-за своей сложности комбинированная сделка требует глубокого понимания всех правовых, налоговых и планировочных аспектов, связанных с ней. Недопонимание или неправильное ведение может привести к серьезным финансовым и правовым рискам. Поэтому руководство адвоката по недвижимости, специализирующегося на комбинированных сделках, является жизненно важным.

Комбинированные сделки: Широкая и разнообразная правовая область

Комбинированные сделки не стоят сами по себе, а представляют собой точку пересечения нескольких основных правовых отраслей. Понимание этих отраслей критически важно для правильного управления сделкой и обеспечения прав сторон.

Право недвижимости

Комбинированная сделка - это прежде всего сделка с недвижимостью. Право недвижимости, основанное на Законе о земле 1969 года, регулирует все аспекты собственности, прав и действий в сфере недвижимости в Израиле. В такой сделке необходимо зарегистрировать сделку в Управлении земельного кадастра (Табу) или других органах, таких как Управление земель Израиля, проверить существующие регистрации и обеспечить передачу частичной собственности на землю застройщику и регистрацию новых квартир на имя владельца земли по завершении проекта.

• Земельные партнерства: Часто комбинированная сделка происходит на земле, принадлежащей нескольким владельцам совместно. В этих случаях необходимо урегулировать отношения между владельцами в подробном соглашении о партнерстве и обеспечить получение согласия всех партнеров на комбинированное соглашение.
• Кондоминиумы: Если речь идет о сделке на земле с существующим зданием (например, при городском обновлении), необходимо рассмотреть аспекты кондоминиума, включая согласие арендаторов и регистрацию нового кондоминиума.

Договорное право

Комбинированное соглашение является договором во всех отношениях. Оно составляется в соответствии с Законом о договорах (общая часть) 1973 года и Законом о договорах (средства правовой защиты при нарушении договора) 1970 года. Это сложный и долгосрочный договор, содержащий десятки подробных пунктов, предназначенных для регулирования отношений между сторонами, определения их прав и обязанностей и установления механизмов для решения ситуаций нарушения.

• Этапы переговоров: Еще до подписания соглашения этап переговоров является критическим. Необходимо обеспечить, чтобы все стороны действовали добросовестно и честно, и чтобы принципиальные соглашения были кристаллизованы и ясны.
• Обеспечения и гарантии: Поскольку это долгосрочная сделка с множеством рисков, комбинированное соглашение должно включать соответствующие механизмы обеспечения и гарантии. Например, банковская гарантия или страховой полис, который обеспечит завершение проекта в случае, если застройщик столкнется с финансовыми трудностями.

Налогообложение недвижимости

Одним из наиболее центральных и сложных аспектов комбинированных сделок является налогообложение. Это связано со значительным налоговым событием, и поведение в нем напрямую влияет на жизнеспособность сделки. Закон о налогообложении земли (прирост стоимости и приобретение) 1963 года является центральным законом в этом вопросе.

• Налог на прирост стоимости: Налог, взимаемый с владельца земли за прирост стоимости (прибыль), созданный от продажи своей доли в недвижимости застройщику. В комбинированной сделке налог рассчитывается пропорционально проданной части, и существуют определенные освобождения и льготы, которые могут сэкономить десятки и даже сотни тысяч шекелей.
• Налог на приобретение: Налог, взимаемый с застройщика за приобретение его доли в земле.
• НДС: В отличие от обычной продажи земли, в комбинированной сделке владелец земли считается поставщиком строительных услуг застройщику, что может обязать его платить НДС. Этот аспект требует тщательного налогового планирования.
• Сбор за улучшение: Сбор, взимаемый с владельца земли местными властями за увеличение стоимости земли в результате изменений в зонировании или получения разрешения на строительство.

Подобласти в комбинированных сделках

Область комбинированных сделок делится на несколько основных моделей, каждая из которых имеет разные преимущества, недостатки и последствия. Выбор правильной модели зависит от обстоятельств сделки, стоимости земли и целей владельца земли.

1. "Классическая" комбинированная сделка

Это наиболее знакомая модель, где владелец земли продает пропорциональную часть земли (например, 60%) застройщику и взамен получает определенный процент квартир, которые будут построены (например, 40%). Часть собственности, остающаяся у владельца земли, переводится в права на квартиры, которые он получает после завершения проекта.

2. Комбинированная сделка "полная продажа"

В этой модели владелец земли продает все свои права на недвижимость застройщику. Взамен застройщик обязуется передать ему квартиры или построенные помещения в будущем проекте. Юридически и налогово это сложная сделка, которая может создать двойные налоговые события - как при продаже земли, так и при "приобретении" квартир владельцами.

3. "Чистая" комбинированная сделка

В этой модели стороны заранее договариваются об определенном "чистом" вознаграждении, которое будет выплачено владельцу земли, в то время как застройщик берет на себя все налоговые платежи и сборы (налог на прирост стоимости, сбор за улучшение, НДС и т.д.). Эта модель обеспечивает владельцу земли высокую финансовую определенность, но обычно вознаграждение, которое он получает, будет ниже, чем в обычной сделке.

4. Комбинированная сделка "доходы"

В этой модели владелец земли не получает квартиры в проекте, а получает пропорциональную долю от доходов, которые застройщик получит от продажи квартир. Например, владелец земли получит 30% от каждого платежа, который застройщик получает за продажу квартиры. Эта модель подвергает владельца земли большему риску, поскольку вознаграждение, которое он получит, зависит от успеха продаж застройщика и окончательной цены квартир.

Преимущества и недостатки комбинированных сделок

Этапы процесса в комбинированных сделках

Чтобы понять глубину и сложность комбинированной сделки, необходимо изучить весь процесс от начальных этапов до завершения проекта и выявить слабые места и возможные решения для каждого.

Начальный этап: идентификация застройщика и технико-экономическое обоснование

Первый этап начинается с идентификации подходящего застройщика. Важно проверить их опыт, финансовую стабильность и ранее выполненные проекты. Одновременно следует провести экономическое и планировочное технико-экономическое обоснование. Это исследование включает сбор информации о земле, существующих правах на строительство, применимом плане зонирования и потенциале улучшения недвижимости. На этом этапе критическим является участие адвоката и оценщика недвижимости.

Этап переговоров и составления соглашения

После выбора застройщика начинается этап переговоров. Это длительный и сложный процесс, в котором определяются условия сделки: процент комбинации, характер квартир, которые будут переданы владельцу земли, график, механизмы обеспечения и гарантии, налоговые вопросы, распределение связанных расходов и многое другое. Комбинированное соглашение является центральным и наиболее важным документом в сделке, и необходимо обеспечить, чтобы оно было всеобъемлющим, защищало права владельца земли и рассматривало каждый возможный сценарий.

Этап отчетности перед налоговыми органами

После подписания соглашения о сделке необходимо сообщить в налоговые органы в течение 30 дней в соответствии с Законом о налогообложении земли. Этот отчет включает оценки налога на прирост стоимости и сбора за улучшение. Это критический этап, требующий профессиональной экспертизы, поскольку правильное налоговое планирование может привести к значительной экономии. Адвокат будет работать над признанием сделки как комбинированной сделки для налоговых целей и исчерпанием всех возможных освобождений и льгот.

Этап планирования и разрешений на строительство

Параллельно с правовыми и налоговыми процедурами застройщик начинает планирование проекта с архитекторами и органами планирования. Они подадут планы в местный комитет по планированию и строительству и будут работать над получением разрешения на строительство. Это длительный и бюрократический этап, на котором могут возникнуть различные требования местных властей, потенциально задерживающие проект.

Этап строительства и надзора

После получения разрешения на строительство начинается фактическое выполнение: снос существующих структур (при необходимости), эвакуация арендаторов и начало строительных работ. На этом этапе роль адвоката состоит в том, чтобы обеспечить соблюдение застройщиком графиков и условий соглашения. Одновременно рекомендуется владельцу земли использовать услуги строительного надзора от своего имени, обеспечивая качество строительства и соответствие техническим спецификациям.

Этап передачи квартир и регистрации в Табу

По завершении строительства и получении Формы 4 (разрешение на заселение) застройщик передает новые квартиры владельцу земли. На этом этапе адвокат будет работать над регистрацией нового кондоминиума и регистрацией квартир на имя владельца земли в Управлении земельного кадастра (Табу). Только после завершения регистрации владелец земли становится зарегистрированным владельцем новых квартир.

Основные риски и методы преодоления

• Финансовый риск (крах застройщика): Это, возможно, самый большой риск в сделке. Чтобы справиться с ним, соглашение должно включать сильные обеспечения. Наиболее распространенным обеспечением является банковская гарантия, позволяющая владельцу земли завершить проект самостоятельно, если застройщик не выполнит свои обязательства. Другим обеспечением является страховой полис, покрывающий ущерб, возникший в результате неудачи застройщика.
• Налоговый риск (неожиданные обвинения): Ошибки налогового планирования могут привести к тяжелым обвинениям в налоге на прирост стоимости, сборе за улучшение и НДС. Решение этого риска требует руководства адвоката, специализирующегося на налогообложении недвижимости, который знает, как анализировать сделку, рассчитывать ожидаемые налоговые обязательства и предпринимать правовые шаги для их снижения.
• Планировочный риск (задержки разрешений): Процесс получения разрешения на строительство может занять больше времени, чем ожидается, и задержать весь проект. Чтобы минимизировать риск, соглашение должно включать четкий механизм компенсации за задержки и обеспечивать активную работу застройщика с властями для получения разрешений.
• Договорный риск (нарушение соглашения): Застройщик может нарушить соглашение различными способами - задержки строительства, некачественное строительство или существенные изменения в планировании. Чтобы справиться с этим риском, соглашение должно включать согласованные пункты о компенсации за нарушения и механизмы разрешения споров.

Ключ к успеху: выбор адвоката, специализирующегося на комбинированных сделках

Комбинированные сделки со всеми их аспектами не сводятся просто к подписанию соглашения. Они требуют тесного профессионального руководства на протяжении всего процесса - от этапа переговоров, через налоговое планирование, получение разрешений до регистрации новых квартир в Табу. Адвокат, специализирующийся в этой области, особенно в праве недвижимости, договорном праве и налогообложении недвижимости, является жизненно важным профессионалом, который знает, как безопасно провести вас через правовой и бюрократический лабиринт, предотвратить дорогостоящие ошибки и обеспечить полную реализацию ваших прав.

Ваши мнения стоят золота

Многие клиенты уже использовали услуги адвокатов и заполнили о них отзывы. Приходите учиться на опыте других и выбирайте подходящего вам адвоката. Вас приглашают поделиться своим опытом и присоединиться к мудрости толпы, написав отзыв об адвокате, от которого вы сами получили услуги! LawReviews позволяет вам создать личный профиль на сайте, улучшить онлайн-репутацию вашей фирмы, расширить ее охват и стать более доступными для новых клиентов, ищущих профессионального и надежного адвоката, как вы.