Консультация по налогообложению недвижимости - Лучшие Адвокаты

Покупка или продажа недвижимости — это, вероятно, крупнейшая финансовая сделка в вашей жизни. Вы проверяете состояние объекта, торгуетесь о цене, изучаете соседей и школы в районе. Но посреди всей этой суеты в углу прячется «тихий партнёр», ожидающий момента подписания: Налоговое управление.

Без правильного планирования этот партнёр может откусить огромную часть вашей прибыли или настолько удорожить покупку, что сделка станет невыгодной. Именно здесь на сцену выходит адвокат, специализирующийся на налогообложении недвижимости. Речь идёт не просто о ещё одной бюрократии, а о настоящем искусстве — способности ориентироваться в хитросплетениях законов, положений и реформ, чтобы оставить как можно больше денег в вашем кармане, и всё это в рамках закона.

В этой всеобъемлющей статье мы погрузимся в мир налогообложения. Мы поймём разницу между обычным адвокатом и экспертом по налогам, познакомимся с ловушками, в которые попадают опытные инвесторы, и узнаем, как раннее налоговое планирование может стоить вам дополнительной квартиры.

За пределами договора купли-продажи: почему налогообложение недвижимости — это минное поле?

Многие склонны думать, что адвокат по недвижимости — это «мастер на все руки», который делает всё. Он составляет договор, проверяет земельный реестр и отчитывается перед налоговыми органами. В простых случаях (стандартная продажа единственной квартиры) этого может быть достаточно. Но израильская реальность гораздо сложнее.

Закон о налогообложении недвижимости (прирост стоимости и покупка), 5723-1963, является одним из самых сложных, динамичных и запутанных законов в израильском своде законов. Он подвергается частым изменениям, правительственным реформам (как реформа 2014 года, изменившая правила игры), и временным положениям, которые меняются в зависимости от настроения действующего министра финансов.

Ошибка в расчёте налога, неиспользование положенного вам по закону освобождения или неправильный отчёт — всё это необратимые ошибки. Как только оценка закрыта, деньги потеряны. Адвокат по налогообложению недвижимости — это не просто юрист, это финансовый стратег. Он тот, кто видит общую картину и знает, как предсказать, как действие, совершённое вами сегодня, повлияет на налоги, которые вы заплатите через десять лет.

Критическая разница между «отчётностью» и «планированием»

Стандартный адвокат выполнит отчётность: он возьмёт существующие данные (цена покупки, цена продажи) и заполнит формы.

Эксперт-адвокат по налогам выполнит планирование: он посмотрит на данные и задаст вопросы, меняющие реальность: Стоит ли продавать квартиру сейчас или подождать год? Стоит ли передать часть прав ребёнку до продажи? Можно ли разделить оплату между квартирой и неиспользованными правами на застройку? Стоит ли определить сделку как «обмен недвижимостью», а не как обычную продажу?

Эти вопросы — разница между уплатой налога в сотни тысяч шекелей и полным освобождением или значительно сниженным налогом.

Налог на прирост стоимости (налог на улучшение): налог на ваш успех

Налог на прирост стоимости — это по сути налог на прирост капитала. Если вы купили квартиру за миллион шекелей и продали её за два миллиона, государство хочет свою долю от прибыли (прироста), которую вы создали. На сегодня ставка налога составляет 25% от реальной прибыли (за вычетом инфляции и расходов).

Звучит просто? Совсем нет.

Льготный линейный расчёт — революция 2014 года

До 2014 года можно было продать квартиру с освобождением от налога на прирост стоимости раз в четыре года, независимо от количества квартир в собственности. Реформа отменила это всеобъемлющее освобождение. Сегодня расчёт «линейный».

Это означает, что прибыль, накопленная до 2014 года, освобождена от налога, и только относительная прибыль, накопленная с 2014 года и далее, облагается налогом в 25%.

Эксперт-адвокат знает, как точно рассчитать эту формулу, но важнее — он знает, как вычесть расходы для уменьшения прироста. Каждый шекель, который вы сможете доказать, что потратили на улучшение объекта, — это шекель, вычтенный из налогооблагаемой прибыли.

Признаваемые расходы включают: Гонорар адвоката (при покупке и продаже). Комиссионные маклеру. Ремонт объекта за годы (нужны квитанции!). Реальные проценты по ипотеке. Налог на покупку, уплаченный при приобретении. Расходы на оценщика и геодезиста.

Адвокат по налогообложению недвижимости точно укажет вам, какие документы собирать и как представить их налоговым органам, чтобы максимизировать вычеты и минимизировать налоговое обязательство.

Ловушка унаследованной квартиры

Одна из самых распространённых и болезненных проблем — продажа квартиры, полученной в наследство. Закон предоставляет освобождение от налога на прирост стоимости при продаже унаследованной квартиры, но только при соблюдении трёх накопительных и строгих условий:

Продавец — супруг, потомок или супруг потомка наследодателя. До своей смерти наследодатель владел только одной жилой квартирой. Если бы наследодатель был жив и продавал квартиру, он имел бы право на освобождение от налога на прирост стоимости.

Если хотя бы одно условие не выполняется, освобождение отменяется. Адвокат по налогообложению недвижимости проверит историю недвижимости наследодателя («историческая проверка прироста»), чтобы удостовериться в праве на освобождение, а иногда порекомендует другое распределение наследства между наследниками для создания налоговых преимуществ для всех.

Налог на покупку: входной билет в мир недвижимости

В то время как налог на прирост взимается с продавца, налог на покупку взимается с покупателя. Размер налога определяется по «налоговым ступеням», которые обновляются раз в год (обычно в январе).

Единственная квартира vs. инвестиционная квартира

Государство хочет помочь молодым парам и поэтому предоставляет значительные льготы тем, кто покупает свою единственную квартиру. На сегодня за значительную часть стоимости квартиры (до определённого потолка) платится 0% налога на покупку.

Напротив, инвесторы (владельцы дополнительной квартиры) платят налог на покупку с первого шекеля по высокой начальной ставке (сейчас 8%, иногда меняется).

Улучшающие жильё — гонка со временем

Что происходит, если вы хотите купить новую и большую квартиру, но ещё не успели продать старую? Будете ли вы считаться инвесторами и платить полный налог?

Закон позволяет вам заявить, что вы «улучшающие жильё». В этом случае вы заплатите сниженный налог на покупку (как будто это единственная квартира), но обязуетесь продать старую квартиру в ограниченный срок (сейчас 18 месяцев).

В чём проблема? Если рынок заморожен и вы не сможете продать квартиру вовремя, Налоговое управление потребует разницу в налоге плюс проценты и индексацию. Адвокат по налогообложению недвижимости сумеет подать обоснованные запросы на продление в исключительных случаях или спланировать сделку так, чтобы риск был минимальным.

Сбор за улучшение: скрытый муниципальный налог

Помимо государственных налогов, существует муниципальный налог, о существовании которого многие забывают до последнего момента: сбор за улучшение.

Этот налог уплачивается местной комиссии по планированию и строительству, когда утверждён городской план застройки (тахбит), повышающий стоимость вашего объекта (например, разрешение построить дополнительную комнату на крыше, даже если вы её фактически не построили!).

Сбор за улучшение составляет 50% (!) от роста стоимости. Это огромная сумма, которая может сделать сделку убыточной.

Опытный адвокат по недвижимости не будет полагаться только на проверку земельного реестра. Он проверит в местном органе статус сборов. Если есть начисление, адвокат обратится к оценщику недвижимости от своего имени, чтобы подать «встречную оценку» и обжаловать размер начисления. Нередко правильное юридическое и оценочное вмешательство снижает сбор за улучшение на десятки процентов.

Безвозмездная передача (дарение): самый мощный инструмент семейного налогового планирования

Один из самых эффективных инструментов налогового планирования — передача квартиры в дар внутри семьи. Закон позволяет передать квартиру близкому родственнику с частичным или полным освобождением от налога на прирост стоимости и со сниженной уплатой налога на покупку (обычно треть от обычного налога на покупку).

Но Налоговое управление не наивно. Оно опасается ситуации, когда родители передают квартиры детям только для того, чтобы немедленно продать их с налоговым освобождением для единственной квартиры. Поэтому установлены «охладительные периоды».

Получатель дара не сможет продать квартиру без налога в течение определённого периода (от 3 до 4 лет, в зависимости от того, живёт ли он в квартире или нет).

Юридическое минное поле

Безвозмездная передача — это сделка во всех отношениях. Она требует отчётности, подписания аффидавитов и регистрации в земельном реестре. Ошибка в формулировке аффидавита дарения или непонимание охладительных периодов может привести к серьёзным налоговым авариям в будущем. Адвокат по налогообложению недвижимости строит семейное «дерево недвижимости» и планирует передачу объектов так, чтобы соответствовать будущим потребностям каждого члена семьи.

Налоговая оценка: битва с налоговым инспектором

После отчёта о сделке Налоговое управление выдаёт оценку. Существует два основных типа оценок:

Самооценка: Адвокат рассчитывает налог и представляет расчёт органу. Если орган принимает расчёт, дело закрывается.

Оценка по усмотрению: Орган отклоняет расчёт адвоката и устанавливает более высокую стоимость сделки (и, следовательно, более высокий налог).

Здесь измеряется профессионализм вашего адвоката. В случае спора адвокат обязан подать «возражение» — обоснованную и детальную апелляцию в Налоговое управление. Это квази-судебный процесс с переговорами («обсуждения оценки») с инспекторами.

Адвокат, знающий действующих лиц, актуальную судебную практику и нюансы закона, может сэкономить клиенту фантастические суммы на этапе возражения. Если возражение отклонено, можно продолжить в апелляционную комиссию в окружном суде.

Когда обязательно обращаться к адвокату-эксперту по налогообложению недвижимости?

Хотя рекомендуется пользоваться услугами эксперта при каждой сделке, есть ситуации, когда это абсолютная необходимость и нельзя идти на компромисс:

Множество объектов: Если у вас более одной квартиры, каждое ваше движение требует налогового планирования.

Комбинированные сделки: Владельцы земли, заключающие контракт с подрядчиком. Налогообложение здесь очень сложное и включает аспекты НДС.

Иностранные резиденты: Новые репатрианты или иностранные резиденты подчиняются совершенно другому налоговому режиму.

Разделённые квартиры: Продажа разделённой квартиры (законно или нет) требует специфической экспертизы, чтобы избежать штрафов или двойного налогообложения.

Сельскохозяйственные участки и фермы: Налогообложение в сельскохозяйственном секторе — это отдельный и сложный мир, требующий нишевой специализации.

Как найти своего «налогового волшебника»?

Как вы поняли, разница между общим адвокатом по недвижимости и адвокатом по налогообложению недвижимости — как небо и земля. Проблема в том, что любой адвокат может заявить, что он «разбирается в налогах». Как узнать, кто действительно даёт результаты?

LawReviews — сила коллективной мудрости

На сайте LawReviews вы найдёте самый надёжный показатель: опыт тех, кто был там до вас.

Сайт позволяет фильтровать адвокатов по конкретной специализации в налогообложении недвижимости и читать подробные отзывы.

Ищите в отзывах фразы вроде: «Адвокат сэкономил мне десятки тысяч шекелей на налоге на прирост». «Удалось отменить штраф Налогового управления». «Построил нам креативный налоговый план для передачи квартир детям».

О LawReviews

Сайт LawReviews был создан для предоставления актуальной и надёжной информации об адвокатах Израиля и для того, чтобы адвокаты могли управлять и укреплять своё присутствие в интернете. Уникальность сайта — в верификации отзывов, поэтому вы можете быть уверены, что рекомендация написана реальным клиентом, получившим услугу. Платформа представляет полную прозрачность в отношении областей практики и местоположения офиса и помогает вам принять обоснованное решение при выборе профессионала, который защитит ваши деньги.

Мысли на заметку в заключение

Время — деньги, буквально: В налогообложении недвижимости один день может всё изменить. Подписание 31 декабря против 1 января может изменить налоговые ступени на тысячи шекелей.

Документация — король: Самый важный совет, который мы можем дать — сохраняйте всё. Квитанции на кондиционер, решётки, адвоката, комиссионные маклеру. Через 10 лет, когда будете продавать квартиру, эти бумаги будут стоить чистого золота и уменьшат налог.

Не полагайтесь на «налоговые калькуляторы» в интернете: Они дают только общую оценку. Они не учитывают вычеты, распределение налога, инвалидность, дающую скидку, или сложные семейные ситуации. Только человеческая и профессиональная проверка даст реальное число.

Возможность спать спокойно ночью, зная, что вас не ждёт «сюрприз» от Налогового управления, и зная, что вы использовали каждую возможную льготу по закону — стоит инвестиции в профессиональное представительство высшего класса.