רוכשים דירה מקבלן? העו"ד שלו הוא לא העו"ד שלכם!

בדרך כלל, כאשר מתבצעת עסקה של רכישת דירה מקבלן, מקובל שעורך הדין של הקבלן הוא גם זה שמטפל בנושא רישום הזכויות של הרוכשים: רישום בטאבו, רישום בפנקס הבתים המשותפים וכן הלאה. בנוסף נהוג שהרוכשים הם אלה שמשלמים לאותו עו"ד את שכר הטרחה עבור רישום הזכויות עבורם (עד תקרה מסוימת הקבועה בחוק).

יחד עם זאת, רוכשים רבים טועים לחשוב שאם הם שילמו לעו"ד של הקבלן שכר טרחה, אז הוא למעשה מייצג אותם בכל ההליכים הנוגעים לעסקת הרכישה - וכך לכאורה החוזה הוגן ואין להם צורך לשכור עורכי דין נדל"ן מטעמם.

וזו טעות חמורה מאוד!

לצידו של מי נמצא עורך הדין של הקבלן?

ראוי לציין באופן שאינו משתמע לשני פנים: עורך הדין של הקבלן עומד לצידו ב-100%. שכר הטרחה שהרוכשים משלמים לו מיועד אך ורק עבור רישום הזכויות שלהם בנכס, ואיננו קשור לייצוג בשאר ההליכים! כלומר, בהחלט יכול להיות שחוזה רכישת הדירה לא יהיה לטובתכם אלא בדיוק להיפך.

ואם הקבלן טוען שזהו חוזה סטנדרטי ואחיד לכולם? יכול להיות שזה נכון לגבי החוזה הבסיסי, זה שכולל בסביבות 40 עמודים המנוסחים בלשון מפותלת שלרוב הרוכשים אין סבלנות לקרוא. אבל זו עדיין זכותכם, כרוכשים, לדרוש לבצע בו שינויים. למעשה, הניסיון מלמד שכמות התיקונים הממוצעת בחוזה סטנדרטי של רכישת דירה מקבלן נעה בין 50 ל-100 תיקונים (והרבה יותר כשמדובר בנכס מסחרי), שכל אחד מהם חייב להיות מנוסח בקפידה, משום שלכל מילה עשויה להיות משמעות.

זאת בדיוק הסיבה לכך שחשוב שתשכרו עו"ד משלכם, שיעמוד לצידכם ולא לצידו של הקבלן: רק כך תוכלו להיות בטוחים שהתיקונים הנדרשים מבוצעים כפי שדרשתם ועל פי החוק אשר בסופו מגן עליכם, שכל מה שהובטח בעל פה גם יופיע בכתב, וששום ניסוח לא ישאיר שום מקום לספק או לפרשנות שעלולה להוות עבורכם בעיה בעתיד.

אז מה, צריך לשלם לשני עורכי דין? בהחלט!

רכישת דירה מקבלן היא כנראה העסקה הכי יקרה ומשמעותית שתערכו בחייכם, ולכן אתם חייבים לוודא שהיא תתנהל בצורה הטובה ביותר עבורכם. החוזה כולל עשרות עמודים ונספחים, מצריך אינספור בדיקות (למשל, מה מצבו המשפטי של הקבלן? באילו נסיבות מותר לו לאחר במסירת הדירה? אילו תוספות או שינויים במפרט הדירה ניתן לדרוש, אם בכלל, ומה המשמעויות?) – ואתם רוצים שעו"ד מטעמכם יהיה אחראי על כל התהליך, מתחילתו ועד סופו.

בשורה התחתונה, גם אם מדובר בתשלום שכר טרחה לשני עורכי דין, מה שעשוי ליצור רושם של כפילות מיותרת, הרי שבפועל מדובר על שני דברים שונים לגמרי: תשלום אחד הוא לעורך הדין של הקבלן עבור הפעולה הטכנית של רישום בטאבו, והתשלום השני הוא לעורך הדין שלכם, היחיד שיכול לוודא שאף זכות שלכם לא מקופחת ולייצג את האינטרסים שלכם בצורה הנאמנה ביותר.

יש לזכור כי הפרת הסכם הינו כמקובל 10% אשר מגיע לעשות אלפי שקלים ולכן חשוב לקחת עורך דין מטעמכם אשר שכר טרחתו יחסית זניח ביותר בהשוואה לשווי העסקה ולסכנות שכרוכות בביצוע הרכישה בהיעדר ייצוג משפטי מקצועי ואמין.