Налогообложение недвижимости: всё, что нужно знать о налогах, льготах и освобождениях

Налогообложение недвижимости является центральным вопросом при покупке или продаже объектов недвижимости. Поэтому перед совершением сделки важно изучить связанные с этим налоги и как можно лучше подготовиться к процессу. Ведь грамотное налоговое планирование поможет вам максимально реализовать потенциал объекта и избежать значительных расходов в дальнейшем.

Итак, какие налоги применяются к сделке с недвижимостью? В чём разница между ними? Как рассчитывается стоимость каждого налога? И в каких случаях можно получить льготу или уплатить налог по сниженной ставке?

Содержание:

• Какие налоги существуют и на кого распространяется каждый из них?
• Налог на покупку
• Налог на прирост стоимости (мас шевах)
• Льготы, скидки и освобождения — кто имеет право и на каких условиях?

Какие налоги существуют и на кого распространяется каждый из них?

Покупка или продажа жилой квартиры нередко является сложной задачей, сопряжённой с немалым количеством правовых и бюрократических аспектов, включая конкретные налоговые платежи, характерные для сферы недвижимости, — будь то налог на покупку или налог на прирост стоимости.

Если налог на покупку взимается с покупателя объекта в зависимости от его стоимости и ряда других критериев, то налог на прирост стоимости взимается с самого продавца и относится к прибыли, образующейся из разницы между ценой приобретения объекта и ценой его продажи.

Налог на покупку

Как уже было сказано, налог на покупку уплачивается покупателем объекта, при этом размер налога варьируется от случая к случаю и зависит от ряда параметров — стоимости объекта, личных данных покупателя и количества находящихся в его распоряжении объектов недвижимости. В этих целях государство установило специальные налоговые ставки, призванные обеспечить соответствие между размером требуемого налога и стоимостью объекта: чем дороже объект, тем выше налоговый платёж, и наоборот.

При покупке первой и единственной квартиры действуют пять налоговых ставок, как подробно указано в следующей таблице.

Ставки налога на покупку единственной квартиры — по состоянию на 2026 год

• Первая ставка: на часть стоимости до 1 978 745 шекелей — 0% (полное освобождение от налога).
• Вторая ставка: на часть стоимости от 1 978 745 до 2 347 040 шекелей — 3%.
• Третья ставка: на часть стоимости от 2 347 040 до 6 055 070 шекелей — 5%.
• Четвёртая ставка: на часть стоимости от 6 055 070 до 20 183 565 шекелей — 8%.
• Пятая ставка: на часть стоимости свыше 20 183 565 шекелей — 10%.

Как видно, размер налога на покупку по каждой ставке рассчитывается применительно к разнице между суммами, а не к полной стоимости объекта.

При покупке дополнительной инвестиционной квартиры — будь то второй, третьей или более — размер налога на покупку значительно выше и взимается с первого шекеля, как видно из следующей таблицы:

Ставки налога на покупку дополнительной квартиры (второй и выше) — по состоянию на 2026 год

• Первая ставка: на часть стоимости до 6 055 070 шекелей — 8%.
• Вторая ставка: на часть стоимости свыше 6 055 070 шекелей — 10%.

На этом этапе важно разграничить покупку жилой квартиры и покупку земельного участка или коммерческой недвижимости, поскольку для таких объектов налоговые ставки не применяются и размер налога составляет 6% от полной суммы. Хотя в случаях, когда речь идёт о земельном участке, предназначенном для строительства единственной квартиры, иногда можно получить определённую льготу по критериям единственной квартиры — при условии, что покупатель получит разрешение на строительство в течение 24 месяцев с момента приобретения участка.

Помимо этого, следует учитывать, что налоговые ставки могут обновляться из года в год, поэтому важно периодически проверять актуальные данные и опираться на действующую налоговую ставку применительно к каждой покупке.

Вместе с тем важно знать, что существует немало случаев, дающих покупателям право на освобождение от налога на покупку или его снижение, даже если они не отвечают перечисленным выше условиям, — как будет разъяснено далее.

Налог на прирост стоимости (мас шевах)

Налог на прирост стоимости предназначен для налогообложения доходов от недвижимости и относится к реальной прибыли, образующейся между стоимостью продажи объекта и первоначальной суммой его приобретения. При этом для расчёта точной суммы из прибыли можно вычесть определённые расходы, вложенные владельцем объекта на протяжении лет в его обслуживание и улучшение, а также отдельные платежи, произведённые специалистам, — будь то комиссионные агента по недвижимости, расходы на ремонт, гонорар опытного адвоката по делам о недвижимости, комиссии и т. д. Помимо этого, налог на прирост стоимости индексируется, а его ставка составляет 25% от реального прироста стоимости. Хотя в определённых случаях, когда речь идёт об объекте, приобретённом до 2014 года, применяется линейный налог на прирост стоимости, позволяющий продавцу уплатить более низкий налог при определённых условиях.

Льготы, скидки и освобождения — кто имеет право и на каких условиях?

Как уже было отмечено ранее, существует немало случаев, когда можно уплатить налог по сниженной ставке или получить полное освобождение от налога на покупку либо налога на прирост стоимости. Эти возможности способны повысить доходность объекта в долгосрочной перспективе и привести к существенному сокращению издержек. Ниже приведены несколько основных льгот:

Освобождение от налога на покупку при приобретении первой / единственной квартиры

Как уже было сказано, лицо, приобретающее первую / единственную квартиру для проживания стоимостью до 1,97 млн шекелей, имеет право на полное освобождение от налога на покупку и пользуется пониженными налоговыми ставками при более высокой стоимости квартиры. Помимо этого, важно подчеркнуть, что данная льгота действительна и для лиц, владеющих не более чем третью доли в другой квартире, а также для тех, кто дополнительно владеет не более чем 50% в квартире, полученной по наследству.

Кроме того, лицо, приобретающее дополнительную квартиру помимо уже имеющейся первой, также может иметь право на льготу в виде уплаты налога на покупку по ставкам единственной квартиры — при условии, что оно обязуется продать первую квартиру не позднее 18 месяцев с даты приобретения второй квартиры. Это называется улучшением жилищных условий.

Освобождение от налога на прирост стоимости при улучшении жилищных условий

В продолжение предыдущего раздела: покупатель замещающей квартиры, ещё не продавший свою первую квартиру, может считаться владельцем «единственной квартиры» применительно к ставкам налога на покупку, а также воспользоваться презумпцией единственной квартиры для получения освобождения от налога на прирост стоимости по статье 49б(2) — при условии, что он продаст свою старую квартиру в установленный законом срок. Для покупок, совершённых в период с 1.6.2023 по 31.5.2025, этот срок составлял 18 месяцев, а для покупок, совершённых с 1.6.2025, — 24 месяца.

Освобождение от налога на прирост стоимости на единственную квартиру

Лица, владеющие единственной квартирой и желающие её продать, имеют право на освобождение от налога на прирост стоимости — при условии, что они владели квартирой не менее 18 месяцев до продажи. Вместе с тем размер освобождения может периодически меняться, поэтому важно проверять актуальные данные перед продажей.

Освобождение от налога на прирост стоимости и льгота по налогу на покупку при передаче объекта в дар между родственниками

При безвозмездной передаче квартиры внутри семьи получатель объекта пользуется существенным снижением налога и обязан уплатить лишь треть от стоимости налога на покупку. Кроме того, в таких случаях предусмотрено освобождение от налога на прирост стоимости — при условии, что получатель обязуется не продавать объект в течение 4 лет с момента его получения, если тот использовался в качестве жилья, или в течение 2 лет, если объект использовался в иных целях.

Освобождение от налога на покупку при получении объекта по наследству

При получении объекта по наследству как таковому, как правило, не возникает налогового события по Закону о налогообложении недвижимости, поскольку наследование не считается «продажей», и поэтому налог на покупку на само получение наследства не распространяется. Первичный раздел наследственного имущества между наследниками также не считается продажей — до тех пор, пока не предоставляется вознаграждение в денежной форме или эквивалентное ему, не входящее в состав наследственного имущества; если такое вознаграждение предоставляется, в отношении соответствующей доли может возникнуть налоговое обязательство.

Что касается будущей продажи квартиры, освобождение от налога на прирост стоимости распространяется на продажу унаследованной жилой квартиры, отвечающей установленным критериям, — при одновременном соблюдении трёх условий:

1. Продавец является супругом/супругой наследодателя, или потомком наследодателя, или супругом/супругой потомка наследодателя.
2. До своей смерти наследодатель владел только одной жилой квартирой.
3. Если бы наследодатель был жив и продавал квартиру, он имел бы право на освобождение от налога на прирост стоимости.

Льготы и освобождения от налога на прирост стоимости и налога на покупку в случаях ТАМА 38 и выселения с застройкой

Во многих случаях сделки такого рода предоставляют покупателям и продавцам существенные льготы и освобождения в части налогообложения. Вместе с тем перед подписанием сделки важно тщательно изучить условия налогообложения и проконсультироваться с компетентным адвокатом.

Дополнительные освобождения и льготы по налогу на покупку

Помимо перечисленных выше льгот, существуют и иные случаи, когда при определённых условиях можно получить льготу или полное освобождение от налога на покупку, — в частности, для инвалидов, слепых, пострадавших от террористических актов, новых репатриантов или несовершеннолетних, приобретающих первую квартиру.

Подводя итог:

Важно помнить, что в данной сфере происходит множество законодательных изменений, и размер налогообложения может меняться со временем. В этой связи важно прибегать к профессиональной юридической консультации и заблаговременно оценивать целесообразность сделки с учётом условий, предусмотренных законом, и конкретных данных покупателя/продавца. Профессиональная консультация адвоката, специализирующегося в области налогообложения недвижимости, поможет вам точно определить полагающиеся вам освобождения и льготы, лучше разобраться в порядке налогообложения и осуществить процедуру покупки/продажи спокойно и без лишних опасений.

Информация в данной статье носит исключительно общий характер и не является юридической консультацией, правовым заключением или заменой профессионального сопровождения. Перед принятием каких-либо решений или совершением каких-либо действий рекомендуется обратиться к квалифицированному адвокату по вопросам недвижимости для индивидуального рассмотрения дела и получения персональной консультации.