ضريبة العقارات: كل المعلومات عن الضرائب والإعفاءات والمزايا

يُعدّ فرض الضرائب على العقارات مسألة محورية عند شراء أو بيع العقارات. لذا، قبل الإقدام على أي صفقة، من المهم البحث في الضرائب المرتبطة بها والاستعداد للعملية على أفضل وجه ممكن. فالتخطيط الضريبي الفعّال سيساعدك على استثمار الإمكانات القصوى للعقار وتجنب النفقات الباهظة لاحقاً.

إذن، ما الضرائب المطبَّقة على صفقة عقارية؟ وما الفروق بينها؟ وكيف تُحسب تكلفة كل ضريبة؟ وفي أي حالات يمكن الحصول على إعفاء أو دفع ضريبة مخفَّضة؟

جدول المحتويات:

• ما الضرائب الموجودة وعلى من تُطبَّق كل ضريبة؟
• ضريبة الشراء
• ضريبة الأرباح العقارية (ماس شيفاح)
• التخفيفات والمزايا والإعفاءات — من يستحقها وبأي شروط؟

ما الضرائب الموجودة وعلى من تُطبَّق كل ضريبة؟

كثيراً ما تكون عملية شراء أو بيع شقة سكنية مهمة معقدة تنطوي على كثير من الجوانب القانونية والبيروقراطية، بما فيها مدفوعات ضريبية محددة خاصة بعالم العقارات، سواء أكانت ضريبة شراء أم ضريبة أرباح عقارية.

ففي حين تُفرض ضريبة الشراء على مشتري العقار وفقاً لقيمة العقار ومعايير إضافية، فإن ضريبة الأرباح العقارية تُفرض على البائع نفسه وتتعلق بالربح الناجم عن الفرق بين سعر شراء العقار وسعر بيعه.

ضريبة الشراء

كما سبق الإشارة، يدفع ضريبة الشراء مشتري العقار، ويتفاوت مقدار الضريبة من حالة إلى أخرى بحسب عدة معاملات، منها: قيمة العقار، والبيانات الشخصية للمشتري، وعدد العقارات التي يمتلكها. ولهذا الغرض وضعت الدولة شرائح ضريبية محددة تهدف إلى تحقيق التناسب بين مقدار الضريبة المطلوبة وقيمة العقار، بحيث كلما ارتفعت قيمة العقار ارتفع مقدار الضريبة والعكس صحيح.

في حالة الشقة الأولى والوحيدة، توجد خمس شرائح لضريبة الشراء كما هو مفصَّل في الجدول التالي.

شرائح ضريبة الشراء للشقة الوحيدة — اعتباراً من عام 2026

• الشريحة الأولى: على الجزء من القيمة حتى 1,978,745 شيكل — 0% (إعفاء كامل من الضريبة).
• الشريحة الثانية: على الجزء من القيمة بين 1,978,745 و2,347,040 شيكل — ضريبة 3%.
• الشريحة الثالثة: على الجزء من القيمة بين 2,347,040 و6,055,070 شيكل — ضريبة 5%.
• الشريحة الرابعة: على الجزء من القيمة بين 6,055,070 و20,183,565 شيكل — ضريبة 8%.
• الشريحة الخامسة: على الجزء من القيمة فوق 20,183,565 شيكل — ضريبة 10%.

كما يتضح، يُطبَّق مقدار ضريبة الشراء في كل شريحة على الفرق بين مبلغ ومبلغ، لا على القيمة الكاملة للعقار.

أما في حالة شراء شقة استثمارية إضافية — سواء أكانت الثانية أم الثالثة أم أكثر — فإن ضريبة الشراء أعلى بكثير وتُطبَّق من أول شيكل، كما يتضح من الجدول التالي:

شرائح ضريبة الشراء للشقة الإضافية (الثانية فما فوق) — اعتباراً من عام 2026

• الشريحة الأولى: على الجزء من القيمة حتى 6,055,070 شيكل — ضريبة 8%.
• الشريحة الثانية: على الجزء من القيمة فوق 6,055,070 شيكل — ضريبة 10%.

عند هذه النقطة من المهم التمييز بين شراء شقة سكنية وشراء أرض أو عقارات تجارية، إذ لا توجد شرائح ضريبية لهذه العقارات ويبلغ معدل الضريبة 6% من المبلغ الكامل. وإن كان في حالات الأراضي المخصصة لبناء شقة وحيدة يمكن أحياناً الحصول على ميزة وفق معايير الشقة الوحيدة، شريطة حصول المشتري على رخصة بناء في غضون 24 شهراً من تاريخ شراء الأرض.

كما ينبغي مراعاة أن الشرائح الضريبية قد تُحدَّث من عام لآخر، لذا من المهم الاطلاع على البيانات بصفة دورية والاستناد إلى الشريحة الضريبية ذات الصلة لكل عملية شراء.

إلى جانب ذلك، من المهم معرفة أن ثمة حالات كثيرة تخوّل المشترين الحصول على إعفاء أو تخفيف في ضريبة الشراء، حتى وإن لم يستوفوا الشروط المفصَّلة أعلاه، كما سنوضح لاحقاً.

ضريبة الأرباح العقارية (ماس شيفاح)

تُعنى ضريبة الأرباح العقارية بفرض الضريبة على أرباح العقارات، وتتعلق بالربح الفعلي بين قيمة بيع العقار والمبلغ الأصلي لشرائه. ولحساب المبلغ الدقيق، يمكن خصم مصاريف معينة أنفقها صاحب العقار على مدار السنوات في سبيل صيانته وتطويره، فضلاً عن مدفوعات بعينها قُدِّمت لأصحاب المهن، سواء أكانت عمولة وسيط أم تكاليف تجديد أم أتعاب محامٍ متخصص في العقارات أم عمولات وغيرها. كما ترتبط ضريبة الأرباح العقارية بالمؤشر، إذ يبلغ معدلها 25% من الربح العقاري الفعلي. وإن كان في حالات معينة، حين يتعلق الأمر بعقار اقتُني قبل عام 2014، تُطبَّق ضريبة أرباح عقارية خطية تتيح للبائع دفع ضريبة أدنى في ظروف معينة.

التخفيفات والمزايا والإعفاءات — من يستحقها وبأي شروط؟

كما أشرنا سابقاً، ثمة حالات كثيرة يمكن فيها دفع ضريبة مخفَّضة بل والحصول على إعفاء كامل من ضريبة الشراء أو ضريبة الأرباح العقارية. وقد تُسهم هذه الإمكانيات في رفع عائد العقار على المدى البعيد وتقليص التكاليف بصورة ملحوظة. فيما يلي عدد من المزايا الرئيسية:

الإعفاء من ضريبة الشراء عند شراء شقة أولى / وحيدة

كما ذُكر، يستحق من يشتري شقة أولى / وحيدة للسكن بقيمة تصل إلى 1.97 مليون شيكل إعفاءً كاملاً من ضريبة الشراء، ويستفيد من شرائح ضريبية منخفضة إذا كانت الشقة أعلى تكلفة. علاوة على ذلك، من المهم التأكيد على أن هذه الميزة سارية أيضاً على الأشخاص الذين يمتلكون ما يصل إلى ثلث شقة إضافية تقريباً، أو على من يمتلكون إضافةً إلى ذلك ما لا يزيد على 50% من شقة تلقّوها بالإرث.

فضلاً عن ذلك، قد يستحق الشخص الذي اشترى شقة إضافية بجانب شقته الأولى أيضاً ميزة دفع ضريبة الشراء وفق شرائح ضريبة الشقة الوحيدة، شريطة التزامه ببيع الشقة الأولى في موعد أقصاه 18 شهراً من تاريخ شراء الشقة الثانية، وهو ما يُعرف بتحسين الإسكان.

الإعفاء من ضريبة الأرباح العقارية في حالة تحسين الإسكان

استكمالاً للبند السابق، قد يُعتبر مشتري شقة بديلة لم يبِع شقته الأولى بعد مالكاً لـ«شقة وحيدة» لأغراض شرائح ضريبة الشراء، كما يمكنه الاستفادة من قرينة الشقة الوحيدة للإعفاء من ضريبة الأرباح العقارية وفق المادة 49ب(2)، شريطة بيع شقته القديمة في المهلة المحددة قانوناً. وبالنسبة للمشتريات التي تمت بين 1.6.2023 و31.5.2025 كانت المهلة 18 شهراً، أما بالنسبة للمشتريات التي تمت من 1.6.2025 فصاعداً فالمهلة 24 شهراً.

الإعفاء من ضريبة الأرباح العقارية على الشقة الوحيدة

يستحق الأشخاص الذين يمتلكون شقة وحيدة ويرغبون في بيعها الإعفاء من ضريبة الأرباح العقارية، بشرط امتلاكهم الشقة مدة لا تقل عن 18 شهراً قبل البيع. غير أن مقدار الإعفاء قد يتغير دورياً، لذا من المهم التحقق من البيانات قبل البيع.

الإعفاء من ضريبة الأرباح العقارية والتخفيف في ضريبة الشراء عند نقل عقار هبةً بين أقارب

عند نقل شقة بلا مقابل داخل الأسرة، يستفيد متلقي العقار من تخفيض ضريبي ملحوظ ويُطالَب بدفع ثلث تكلفة ضريبة الشراء فحسب. إضافةً إلى ذلك، في مثل هذه الحالات يُوجد أيضاً إعفاء من ضريبة الأرباح العقارية، شريطة التزام متلقي العقار بعدم بيعه لمدة 4 سنوات من لحظة استلامه إذا كان مخصصاً للسكن، أو لمدة سنتين إذا كان العقار مخصصاً لغرض آخر.

الإعفاء من ضريبة الشراء عند الحصول على عقار بالإرث

عند الحصول على عقار بموجب الإرث ذاته، لا يوجد في الغالب حدث ضريبي بموجب قانون ضريبة العقارات، إذ لا يُعدّ الإرث «بيعاً»، ومن ثَمّ لا تُطبَّق ضريبة الشراء على مجرد تلقّي الإرث. كما لا يُعتبر التوزيع الأولي للتركة بين الورثة بيعاً، ما دام لا يُقدَّم مقابل نقدي أو ما يعادله من خارج أصول التركة؛ فإن قُدِّم مثل هذا المقابل، فقد ينشأ التزام ضريبي بشأن ذلك الجزء.

أما فيما يخص البيع المستقبلي للشقة، فيسري الإعفاء من ضريبة الأرباح العقارية على بيع شقة سكنية مؤهَّلة مستلَمة بالإرث، وذلك فقط عند توافر ثلاثة شروط تراكمية:

1. أن يكون البائع زوج/زوجة المورِّث، أو من نسله، أو زوج/زوجة من نسله.
2. أن يكون المورِّث قبل وفاته يمتلك شقة سكنية واحدة فقط.
3. أنه لو كان المورِّث حياً وباع الشقة لاستحق الإعفاء من ضريبة الأرباح العقارية.

المزايا والإعفاءات من ضريبة الأرباح العقارية وضريبة الشراء في حالات تاما 38 والإخلاء والبناء

في حالات كثيرة، تمنح صفقات من هذا النوع المشترين والبائعين مزايا وإعفاءات ضريبية ملحوظة. غير أنه قبل توقيع الصفقة من المهم دراسة شروط الضريبة بعمق والتشاور مع محامٍ متمرس.

إعفاءات وتخفيفات إضافية في ضريبة الشراء

بالإضافة إلى المزايا المذكورة أعلاه، ثمة حالات أخرى يمكن فيها الحصول على ميزة أو إعفاء كامل من ضريبة الشراء في ظروف معينة، من بينها: ذوو الإعاقة، والمكفوفون، وضحايا العمليات الإرهابية، والمهاجرون الجدد، أو حين يشتري قاصرون شقة أولى.

خلاصة القول:

من المهم تذكّر أن ثمة تغييرات تشريعية كثيرة في هذا المجال، وقد يتغير مستوى الضريبة على مدار السنين. لذا من المهم الاستعانة بالمشورة القانونية المتخصصة وتقييم جدوى الصفقة مسبقاً، مع مراعاة الشروط الواردة في القانون والبيانات الخاصة بالمشتري/البائع. ستساعدك المشورة المهنية من محامٍ متخصص في ضريبة العقارات على تقييم الإعفاءات والتخفيفات المتاحة لك بدقة، وفهم آلية الضريبة على نحو أفضل، وإتمام إجراءات الشراء/البيع بيسر ودون مخاوف غير ضرورية.

المعلومات الواردة في هذه المقالة ذات طابع عام فحسب، ولا تُعدّ استشارة قانونية أو رأياً قانونياً أو بديلاً عن المساندة المهنية. قبل اتخاذ أي قرارات أو خطوات، يُوصى بالتوجه إلى محامٍ عقاري مؤهل لدراسة الحالة بصورة فردية والحصول على مشورة مخصصة.